[한국법 이야기] 한국 부동산 명의신탁 법률 문제

[미주 중앙일보 2023년 10월 24일 (수) 중앙경제 전문가기고의 "한국법 이야기"에 게재된 칼럼입니다.]

- 부동산실명법 위반 명의신탁은 무효

- 민·형사, 과징금, 세금 문제 발생 주의

한국 부동산을 소유하고 있다가 미국에 이민을 오거나, 조상으로부터 물려받은 한국 부동산을 소유하게 된 한인들은 그 부동산을 처분하거나 관리하기가 쉽지 않다.

이런 경우 대리인 등을 통해 한국 부동산의 관리나 처분을 하는 방법이 가능한데, 이와 달리 아예 한국 부동산의 등기부등본상 소유자 명의를 관리나 처분을 도와줄 사람(대리인 등)의 명의로 변경하는 경우도 있다.

이처럼 실제 소유자(A)가 있고 그 소유권을 실제로 이전할 의사가 없는 상태에서 등기부등본상 소유자 명의를 다른 사람(B)의 명의로 변경하는 것은 명의신탁으로 볼수 있다. 이러한 명의신탁은 특정한 예외를 제외하고 한국의 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)’ 위반이 되며, 이러한 부동산실명법 위반의 명의신탁 약정, 소유권이전등기는 모두 무효가 된다. 따라서, 원래 소유자(A)는 등기부등본상 소유자(B)를 상대로 소유권이전등기말소청구를 하거나 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

그러나 문제는 등기부등본상 소유자(B)가 명의신탁 약정을 부인하면서 다투거나 아예 제삼자에게 매매나 증여를 하여 그 소유권을 이전시키는 경우이다. 먼저, 명의신탁 약정을 부인하는 경우 원래 소유자(A)가 명의신탁 약정을 입증해야 하는데, 보통 그 명의신탁 약정을 정식 계약서로 해놓는 경우는 드물기 때문에 그 입증이 매우 어렵다. 한국 법원은 단순히 매매대금을 주고받지 않았다는 사실만으로 명의신탁이라고 단정하기는 어렵다는 입장이라서 여러 가지 증거들을 최대한 모아서 명의신탁임을 입증하는 수밖에 없다.

아예 제삼자에게 그 부동산의 소유권이 이전되는 경우, 그 제삼자가 명의신탁 사실을 알았는지 무관하게 그 소유권은 제삼자에게 확정적으로 이전된다. 따라서, 원래 소유자(A)는 처음 등기부등본상 소유자 명의를 이전한 상대방(B)은 물론이고, 그 상대방으로부터 소유권을 이전받은 제삼자로부터도 소유권을 회복할 수 없게 된다.

다만, 원래 소유자(A)는 상대방(B)이 그 제삼자로부터 받은 매매대금이나 그 부동산의 시가를 부당이득 또는 손해배상으로 청구할 수 있다. 즉, 소유권은 회복하지 못하더라도 그 소유권 상당의 금전에 대해서는 권리를 주장할 수 있다.

한편, 소유권을 무단으로 이전시킨 상대방(B)에게 처벌이 내려질 수 있는지 문제가 되는데, 한국 법원은 원래 소위 ‘양자 간 명의신탁’의 경우 횡령죄가 성립될 수 있다고 판단했으나, 2021년 한국 대법원은 기존의 판례를 변경하여 그 명의신탁이 법으로 보호할 가치가 있는 위탁관계라고 볼 수 없어 횡령죄가 성립되지 않는다고 판단하였다.

명의신탁의 경우 위와 같은 민사상, 형사상 이슈뿐만 아니라, 부동산실명법 위반에 따른 과징금과 이행강제금, 그리고 처벌도 이슈가 될 수 있다. 명의신탁 및 제삼자에대한 소유권 이전에 관한 양도소득세, 증여세 등 세금이슈까지도 문제가 될 수 있다. 따라서, 부동산실명법 위반의 명의신탁을 하지 않으시는 것이 제일 바람직하지만,이미 명의신탁된 부동산이 있을 경우 전문가와 상의하여 현명한 해결책을 찾으시는 것이 중요하다.

▶문의:(424)218-6562

이진희 K-Law Consulting 한국 변호사

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